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罗迅测计师行业务拓展经理杨子源-讲新加坡房产

罗迅测计师行业务拓展经理杨子源-讲新加坡房产

来源:搜狐焦点网  

 

 

主持人:欢迎收听由FM95.3广东电台财经广播和搜狐焦点网联合推出的《环球投资》,我是伟彬。本期节目我们介绍的是新加坡房地产的情况。今天请到的嘉宾是罗迅测计师行的业务拓展经理杨子源,Alvin你好。

  扬子源:你好,伟彬。

  主持人:说起新加坡大家也是非常熟悉,在90年代的时候,曾经被称为亚洲四小龙,当时新加坡整个发展也非常不错,我最近看到有关2013年亚太区房地产新兴趋势报告,把亚太地区22个主要城市做了一个投资前景的分类,其中新加坡排在最佳投资市场的第三位,今天请您过来,也给大家介绍一下,现在整个新加坡房地产市场的情况怎么样?

  扬子源:这几年新加坡吸引了很多我们中国的投资者,到那边休闲、购物、上学、也去那边做一些投资生意,基本上很多的政策对于国内的观众,去那边开公司,只要有比较妥当的生意计划,半年就可以批下来,可以在那边开公司。也吸引很多人举家去那里,比如小孩可以去上海,在那里的娱乐设施也蛮不错的,比如环球影城这些地方都吸引人去那边观光、购物。

  主持人:新加坡作为亚太地区其中一个金融中心,吸引了很多国际有名的投资人士,比如罗杰斯,他之前举家迁移到新加坡居住。另外我们也知道,在2010年新加坡已经成为全球最热的一个房地产市场,最近这几年,是不是整个外资方面在新加坡投资房产的热度还是依然那么强烈呢?

  扬子源:可以这么说,能投资新加坡物业的外国人,主要是投资一些私人发展商发展的一些项目,他的比例大概20%,所以供与求方面,对于外国人来说,有一定的吸引力,因为你的供应没有这么多,求相对有所提高,主要吸引一些投资者,比如中国、中东、包括我们新加坡周边的国家,印尼、马来西亚、泰国,现在甚至菲律宾也有投资者过来投资新加坡的物业。

  主持人:在众多的一些外籍买家当中,会不会是中国人所占的比例最大呢?

  扬子源:最大的是属于印尼和中东那一块,因为这几年确实有很多中国的投资者过去,比如一些商场、赌场,主要是对新加坡的一些政策,还有学校方面有一定的信心,所以很多时候举家过去,除了可以享受一些休闲的活动,也希望小孩在那里得到比较好的教育。

  主持人:的确,教育对于全家来讲,都非常重要,很多人移民去国外除了希望能够得到好的生活条件之外,更加重要是为了子女的教育,这一点非常重要。

  扬子源:对,在亚洲来说,在教育这方面,除了新加坡,其他的国家,因为我们的新加坡是双语政策,而且我们得到的回应是,很多国家承认新加坡所给的文凭,我觉得这个是不容置疑的。

  主持人:那我们说一下新加坡房产的情况,新加坡总的楼价的情况大概是一个什么样的水平?

  扬子源:新加坡主要投资分成3个主要的地点,第一个是乌节路,乌节路这是一个很长的商圈。第二个在赌场周边的一些项目,还有名校区。因为新加坡有一个政策,如果在名校区附近投资,你入学的机会就相对提高,所以对很多想把他们的子女送去那里读书的话,他会选择在名校区居住。乌节路的房价,一般在坡币200万到500万这个价位。

  记者:大概是多大?

  扬子源:大概每平方米是120到300都有。

  主持人:在那边楼价也是每平方米多少钱,还是每尺多少钱?

  扬子源:都是以平方尺来计算的。

  主持人:看起来,随着越来越多的外来的投资者,在新加坡投资房产,现在也出现了过热的情况,政府方面也采取了一些降温的措施,去希望压抑房价过快的上涨,是把?

  扬子源:是的,主要在印花税那一方面,从原本的10%提高到了18%,其它的也要看一下投资者可能在国内会不会有一些物业的投资,这是他们在借贷那一方面会考虑的条款。

  主持人:在我们国内买房,现在就受到了一个限购、限贷的影响,在新加坡那边应该不存在那样的问题?

  扬子源:不存在这个问题,主要银行可以批准你按揭的那些问题,他不会限制你说购买几套房子,一般6层楼以上的那些房子你就能投资。因为在新加坡外国人不能投资有地的物业,2层楼、3层楼那些物业是不能投资,必须是一栋楼,至少也要6层楼以上才能投资。

  主持人:比较高层的住宅才可以?如果这样的话,是不是一些别墅、独立屋就不能投资了。

  扬子源:别墅只有在新加坡圣淘沙岛,那里会有很多的别墅屋,那些就可以让外国人投资,一般的价位坡币是500万以上。

  主持人:500万坡币如果换算成人民币大概多少钱?

  扬子源:大概2500万。

  主持人:那里的环境是非常漂亮。

  扬子源:非常漂亮,因为圣淘沙是一个娱乐城,有赌场,有环球影城,有不同主题的主题乐园。

  主持人:现在在新加坡买房的话,一般首付大概是几成?

  扬子源:首付现在是2成,一般发展商会安排你,比如你决定要买这个房子的时候,先给一成,然后就签买卖合同,之后安排接下来的一成,银行那里可以借贷8成。

  主持人:好像听说利率还是比较低的,是吧?

  扬子源:现在新加坡的利率非常低,大概1.47%,所以非常非常的低。

  主持人:跟国内相比真的是千差万别,非常吸引人,大概可以贷款贷几年?

  扬子源:最多30年,也看投资者的年龄,一般借到65岁,以年限来计算,比如你现在30岁,你只能借到65岁,所以30年是没有问题,可是如果你现在50岁了,那你只能借贷15年。

  主持人:对于一个外来投资者来讲,银行要把贷款贷给你,有没有什么衡量标准?

  扬子源:主要看个人的收入,然后你能提供在银行固定的,比如说你有物业,你会有一些出租、买卖的收入,他以那个来界定的。

  主持人:但是如果我本来自己是在国内的,我想去新加坡投资,我在那边没有存款也没有物业投资,他怎么衡量,是以我在国内拥有的物业或者工作、收入等等来做衡量标准吗?

  扬子源:是的,如果你在国内有几套的房子,你的收入多少?你要出示银行的证明,你有这么多钱,基本上可以批下来。

  主持人:通常的话,因为最先只需要给2成首付,的确非常吸引,好象我们这边住宅的话,如果是第一套,我们还分第一套、第二套,首套给3成,但是新加坡那边不论买第几套,统一都可以是首付只需要2成吗?

  扬子源:对、只是说借贷方面可能会有一些有小小的问题,如果你第三套以上,你只能借贷6成。

  主持人:但是贷款利率都是一样的?

  扬子源:一样的,都是1.47%。

  主持人:有没有分住宅类和商业地产类,都有不同的首付以及贷款利率的情况,在那边有没有分的呢?

  扬子源:因为大多数的投资者都是投资住宅的,商业那一块,因为我们的地契有分别的,住宅有分为永久地契,99年的地契,不过商用的只有60年的地契,所以很多投资者相对来说,商业哪一方面可能借贷多一点,因为只有60年。

  主持人:60年之后是政府收回去?还是说可以补一个地价,可以再继续拥有60年。

  扬子源:政府无条件的收回去,很多投资商业这一块的投资者,都是看短期的,10年、20年的一个投资。

  主持人:他们在物业升值之后,可能他们选择卖出了,不会很长时间持有它?

  扬子源:对、一般投资商业的,他就是整栋写字楼、或者整个货仓就给它买下来,不会单一的一个单位购买。

  主持人:比如说我有想法想去新加坡投资,我自己需要具备那些条件,在资金量方面,大概需要多少的启动资金才比较好?

  扬子源:在新加坡投资,你一定要有一个长期投资的想法,至少你买了这个物业回来,你要把它持续拥有5年或者10年的时间,你才能看到回报。资金方面,一般的住宅大概120万坡币,以人民币来说,你最少也要拥有600、700万,有这样的资金才会说想要投资新加坡。

  主持人:新加坡这几年,每一年大概房价的增长速度大概多少?

  扬子源:以这几年来看,介于是5%到10%。

  主持人:应该还是很不错的增长速度。在那边,如果我买了房子我不住,拿去出租的话,大概出租的回报率多少?

  扬子源:整个出租的回报率现在是3%左右。

  主持人:跟我们的国内的住宅市场的话,基本上差不多,不同的话,你刚才说到,你们那边有永久的产权,也有99年的产权,相对来讲我们的这边住宅只有70年,所以相对来讲,你们的回报率比我们的这边更加好一点。除此之外,您觉得大家想要在那边投资的话,我相信可能您也接待过不少的国内的买家,您现在觉得中国人在新加坡投资房产,给您的感觉怎么样?

  扬子源:我觉得是相当的踊跃,就人口来说,70%的新加坡人都是华人,他们过去那边,饮食方面、生活习惯,基本上在国内,大家都是差不多一样的,所以他们去那边,第一、适应的方面是没有问题,他们很快就知道要投资还是不投资,比如你去到那里,我能找到一个很好的学校,全家人可以过去开公司、置业,他们主要考虑的因素是,我有没有那个钱去做这样的投资。

  主持人:当然投资方面还需要考虑比较多的一些问题,你刚才也一开始提到,现在政府方面为了压抑房价过快增长,已经把买家的印花税提高了18%,之前你也说,好象现在为了促进房屋方面的交易,有些发展商方面,他们还是主动把印花税,帮这个买家来出了是吧?

  扬子源:是的,有些比较有实力的发展商,他愿意为买家承担这方面的印花税。

  主持人:原先是10%,现在是18%,但是楼价比之前有没有所提升?

  扬子源:这几年都比较平均,每年大概有5%的提升,我的意思由2010年开始,由我们的两个赌场开始营业以后,它的增长大概是5%到10%。

  主持人:如果一个买家把一个房子买下来后,他整个持有的成本大概是多少?每一年大概交什么税或者什么费用?

  扬子源:主要是物业税,物业税是12%,以你的总租金×12%来交的。

  主持人:但是如果我那个房子已经买下来了?

  扬子源:我们新加坡的国税局有一个计算方法,他是以地区来计算的,比如我刚才说,有乌节路、商业区、名校区、有靠近赌场的物业,他就以不同的地区来说,你这一区平均的出租是可以达到多少钱,以那个来计算的。

  主持人:就算我买回来不是拿来出租,是拿来自住的,每月也要交物业税,物业税也要以你所处的地方的平均的资金,再乘以12%来计算,假如我拿来出租的话,可能你收的高一点,我收的低一点,他就不理你了,反正是统一以这个平均的租金来算,是吧?

  扬子源:如果你有出租的话,假如均价比较高,就以物业的租金来计算,可是如果均价比较低,他就拿均价来算。

  主持人:基本上每一年就是物业税了。

  扬子源:对、主要是物业税。

  主持人:其他的话基本上没有了。

  扬子源:对,没有了。

  主持人:还有就是您作为一个业内人士,您对于中国人想继续在新加坡投资的话,有哪些的建议和提醒给大家呢?

  扬子源:主要还是以家庭的想法去想,就是说,你想小孩在那里读书,你想在那里设立一个分公司,又或者说,我现在想趁着新加坡的市场,因为现在很多外国人都会去那里工作居住,我觉得这是一个非常理想的投资的国家。基本上你买了房子,你出租的话,必须要有人来住嘛,所以他的需求是有的,比如外国人,因为很多国内的一些分公司,也会在新加坡开分公司,供与求那方面是不需要担心的。

  主持人:基本上您刚才所讲到的3个地方,乌节路、名校区、以及赌场附近,都是大家主要投资的地区。

  扬子源:是的,那边的回报相对比较高一点,因为它的吸引力比其他地区相对来说强一点。

  主持人:据您了解,现在外国投资者,比如中国投资者,在那边投资房产,主要是以自住为主,还是以出租物业来获得投资收入为主?

  扬子源:很多都是以出租为主,所以为什么我说在新加坡投资物业必须是一个长期的投资,你必须等5年至10年你才能看到那个回报,不像其他国家,你可能投资1、2年就想把物业卖掉,然后拿回报。新加坡这几年都是健康的成长,如果你决定买这个物业,拥有5年以上,那个回报肯定得到。

  主持人:除了我买个房子要交18%的印花税,还有其他的税项吗?

  扬子源:其他都是比较小的,比如律师费,你跟银行按揭的印花税,都比较小的一点,就坡比几千块而已。

  主持人:现在大家更多投资的是一手物业吗?二手的其实踊不踊跃?

  扬子源:二手的也有很多比较吸引人的房子,比如圣淘沙有很多好豪华的别墅,所以那边二手的交易也蛮活跃的,其他好像名校区,二手也是非常吸引的,很多父母想说进名校,为了小孩他愿意在那边的二手市场,去寻找一些房子的。

  主持人:这18%的印花税是一手或者交易二手都要交的?

  扬子源:对,外国人都是要交18%的印花税。

  主持人:无论是买一手还是二手物业?

  扬子源:都一样。

  主持人:如果卖出的话,又有什么税费要交呢?

  扬子源:其实每一年他会更变那个税收的,现在他说如果拥有屋子1年以上,你需要交8%,然后5年以上只有4%,之后不用再交了,所以为什么我刚才说,如果拥有物业5年至10年,你的回报相对就可以看得到,你不用交额外的税。

  主持人:最后有没有什么地方,需要再次提醒一下的呢?

  扬子源:我想最主要的是投资物业无外乎看地点,以新加坡在那边的区域、地点,我觉得是非常吸引人的,全国很多很大的企业都会在那里开分公司,我相信有它的道理,对不对?

  主持人:对,没错,的确,这么多投资人喜欢去那里投资,也是因为看中了新加坡比较安全,而且相信在整个社会治安、以及整个城市绿化和维护方面也是一个非常好的地方,所以才能吸引到越来越多的资金在那边去安家置业。

  扬子源:是的。

  主持人:今天我们就聊到了新加坡房产的情况,也非常感谢我们来自罗迅测计师行的业务拓展经理杨子源,谢谢您。

  扬子源:好,谢谢你,伟彬。

 

  

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